許多人的夢想是開一間屬於自己的小店，懷抱著滿懷熱忱的創業者卻營運不佳、倒閉告終，失敗原因到底是什麼？不論是什麼產業，開實體店面前的準備工作都相當繁瑣，其中，市場分析與商圈規劃是開好店的第一步驟。

選址又被認為是餐飲業必備的關鍵生存能力之一，很多餐飲品牌失利，都把最大的問題歸因於選址，本篇文章整理各項開店地點選址秘訣，幫助你做好良好的基礎，降低開店的失敗率。

首先你需要選擇自己想做的類型：美式餐廳、甜點店、火鍋店、咖啡廳、手搖飲料店⋯⋯。對自己的開店營業銷售產品、提供服務內容、目標客層做市場調查清楚瞭解後，再來就是尋尋覓覓適合的地點。

市場評估

評估是否要開店在這個地區前需要先了解到底有沒有足夠的市場，白話來說就是在這邊做生意，是否有潛在的消費族群在可以養活這一家店。

例如：方圓一公里的人口數是一萬人，一個人三餐的消費是400元，那這邊一天會有4,000萬元的消費份額，如果做的是早餐店，一個人一天的早餐消費額若是100元，那早餐市場會有1,000萬元，這是所謂的「市場」。

但是市場就代表營業額嗎？當然不是。組成一個市場的客層結構非常多，不同的年齡層、職業、性別，就會有不一樣的消費習性，你想開店的類型適合什麼樣的年齡層、職業、性別的人來消費，這群人就是所謂的「目標客群」。

商圈調查

當你找到你的目標客群後，便需要評估你所選的商圈是否適合目標客群，要評估以下重點：

• 人口數
• 人口密度
• 人口結構（消費習性、職業、年齡層分布等）
• 車流、人流
• 鄰居是否好相處（經驗談：這一點也很重要，開店已經夠忙了不需要整天跟鄰居吵架）

一般來說做商圈調查會先到戶政事務所去調出當地的人口結構、人口數、年齡層、人口密度、競爭者等相關資料。也可以透過經濟部的經濟地理資訊系統的「商業選址」功能，可以看到附近有無高鐵、火車、捷運、公車站，以及人口密度、消費強度、平均所得、平均店面租金等，還可以看到800m內同業的店家數量，是一個很方便的工具！

離店面地點50m之內的商圈，是最重要的第一商圈。

人流計算

• 測試人流數量：建議可以在以下四個時段在候選店面前測試經過門口的人數（也可以順便觀察經過的人年齡、性別分布等），上午8點-9點、中午12點-2點、下午5點-7點、晚上10點-1點。
• 觀察人流走向：根據附近車站、捷運站的出口或是商業大樓、百貨公司的地點影響，人流的走向會不一定，而店面選擇就要選在位在人流量大的一側。

競爭對手調查

觀察附近商圈範圍內同類型的店家經營情況、營業時間，經營的好的方面是什麼，缺點又是什麼，所謂「知己知彼，百戰百勝」。

開店地點

開店的地點選擇，會有幾個參考點：

• 注意店面地點及招牌的「醒目度」：醒目度會影響你後續的行銷費用，經過的客人越容易注意到的店在視覺行銷上面優勢較大；不醒目的店要提升曝光的後續行銷費用會花費較高。
  相對地，越醒目的店往往代表着租金較高（例如：三角窗店面），對店主來說要評估的是「要把資金花在租金上取得較高醒目度」還是「利用行銷來補足能見度不足的問題」 。
  後者要確保自己的行銷專業知識足夠/擁有值得信任的行銷顧問。
  
  
• 人潮：與上面提到的人流計算相同，注意陽面與陰面的選擇。所謂的「陽面」就是在營業時段期間順向經過你的店的面就算陽面。例如：早餐店營業時間為早上，那早上上班族及學生的上班方向就會是陽面；但同一個地點若你要經營的主力是晚餐，那對面下班的面向才是陽面。
  人潮不代表錢潮，只是一個相對指標。迎向人潮方向只代表你的地面可以有比較高的「入店率」而已（就跟下廣告的第一個目標是「流量」，但流量不代表「轉換率」）所以不是一味地追求人潮，最重要的是你的目標客群訂定的是否正確。
  
  
• 消費習性：地點的選擇與消費習性有絕對關係，舉例來說你開的是早餐店，早上會出門買早餐的人通常會在家或是公司、學校附近買，可能騎車五分鐘可以到達的地方，所以平常的消費習性就是方便為主。所以就算做的非常有特色，但在上班時間與口味特色間選擇，一般上班族可能會先選擇方便，假日有空時才選擇特色，這是消費習性，也攸關你的定位問題。
  就算你做的再好吃，行銷再強，但違反消費習性其實就不可能獲得你要的客群生意，這是許多人開店沒有注意到的地方。
  
  另外，若有下列事項將會直接影響到店面的經營，因此要把下面的事項排除，不列入考量：
  ・建築物是違建、營業使用不合規定有被拆除的可能或建物產權有糾紛。
  ・店門前或其旁，有大型公共工程或工地正在或即將進行長期施工。
  ・店面周邊附近有色情賭博性不良場所。
  ・店面門口與周邊有阻隔物阻擋，例如大型看板招牌、公共設施擋住。
  ・附近五年來有淹水記錄的店面。

店面評估

主要是三個方面：地點選擇、門前人流測算與觀察、租賃合同。
以店鋪結構來說：轉角處（三角窗）>兩戶打通店面>單戶店面

• 店鋪門前要寬敞，無阻礙物（如路邊護欄等），方便顧客停放車輛進店
• 店面大小（計算你的座位數以及內用、外帶、外送空間分配比例）
• 注意樓層高度，方便裝潢施工
• 配電功率是否能滿足需求
• 消防法規/建築法規是否合格
• 了解所選店鋪物業是否可用（是否有排煙管道設計、排水管的位置等）

租金評估

一般而言開店租金控制在營業收入的15%以內算是合理的負擔，即使是獲利較高的餐飲業，也不宜讓租金佔總營業額比重超過25%；連鎖咖啡店房租租金佔總營業收入比例的20-25%之間較佳；毛利七成的飲料冰品店租金佔總營業收入比例20%左右。
所以可以用問到的店面租金去回推這個立地與商圈是否有那樣的潛力做到那樣的營業額。

另外，手搖飲料店和一般餐廳在選址上需注意的條件有些許不同：若決定要開一間手搖飲料店，店面地點的選擇及定位，絕對是你的第一優先也是最重要的考量。一、決定店面的定位：

• 有無店內座位
• 外送針
  對你的消費客群經營型態也會不同，例如：工業區、辦公大樓附近主要外送占營業額比率大約在五成以上甚至到八成左右、來店消費的客人只占二成；學校、住宅區附近的飲料店，來店消費的客人比率則和工業區、辦公大樓相反。

二、店面地點的選擇：
手搖飲料店的消費者，他們絕不會為買飲料開車跑大老遠去買，市場大小最多到以店為中心方圓1公里內的地方，絕對是一個重地域性的行業。
另外，手搖飲料店也非常看重人潮，主要目標客群是以學生、上班族的20~40歲年輕消費族群為主，因此要開飲料店宜選擇在熱鬧的商圈或是學校旁、辦公大樓密集區、工業區、捷運站、火車站旁、以20~40歲居多的大型社區都非常合適，或可選擇麥當勞、星巴克附近，因為這些據點皆有人潮出入，且和你所售飲料價位之間會有區隔。

不建議在寸土寸金的熱鬧商業區黃金地段的大馬路邊設點，因為黃金地段的房租一定不低，光是有人潮，卻會因毛利過低，很容易賺的錢都付給了房東。除非你選擇的地點飲料店的毛利能夠高過六成以上，且市場尚未飽和。

• 因此外帶飲料店的地點比較建議設在辦公大樓密集、夜市、百貨公司、學校等緊臨主幹道馬路的巷弄內第一家店，因為這些地點本身集客力都不會太差，而這類型巷弄地點的租金又可以低於商圈主幹道馬路店的租金價格。
  但在巷內開店前，一定要在假日和平日的白天和晚上都要多次觀察人潮流量才行。否則可能會發生預期估算人潮和實際人潮差距過多的情形，若是貿然在辦公商圈旁巷弄開一家連鎖飲料店，才發覺白天人潮雖多，但傍晚上班族下班後，進入巷弄內的人就隨著夜色迅速遞減的話，經營起來會十分痛苦。

開店經營

若是選址選得好，但經營方針卻雜亂無章的話，還是有很大可能會導致你的店家失敗，所以在開店經營上有幾個重點提供大家審視自己的餐廳：

• 確認販售的產品到位
• 確定人員訓練到位
• 先顧好品質與服務，然後著重於商圈經營。

經營餐廳小祕訣可參考咖啡廳、餐廳開店必備熟客經營祕技，給店主的經營心法

傳統的商圈經營有幾個傳播方式
a‭.‬發傳單（無論數位行銷再強大，發傳單還是在地商圈經營必備動作）
b‭.‬宣傳車
c‭.‬商圈異業合作
d‭.‬活動宣傳
e‭.‬社區公益合作

數位行銷商圈經營
a. LINE@經營，將顧客加入行動載具經營→可參考打造熟客行銷的第一步：為你的餐廳建立Line@吧
b‭.‬ FB廣告推播，可鎖定你附近的受眾，增加入店率→中小餐廳、零售店主必看，FB臉書廣告教學（一）建立廣告

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